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NUEVA SENTENCIA SOBRE LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA.
El pasado 28 de febrero el Tribunal Supremo resolvió la gran incógnita que pesaba sobre la reclamación a las entidades bancarias de los gastos derivados de constitución de hipoteca y que por regla general se atribuían directamente al cliente.
Estos gastos, entre los que se encuentran los honorarios registrales y notariales, el impuesto de actos jurídicos documentados, gastos de gestoría y tasación se encuentran incluidos en una cláusula de la escritura cuya nulidad ya fue declarada por el Tribunal Supremo en anteriores sentencias y no se discute por el abuso que supone en el consumidor.
CLAÚSULAS HIPOTECARIAS ABUSIVAS Y NULAS
En su sentencia de diciembre de 2015, el Alto tribunal establecía que las cláusulas hipotecarias que imponen al consumidor el pago de todos los gastos asociados a la concesión del préstamo son abusivas y, por tanto, nulas. Sin embargo, no se precisaba cómo debían repartirse esos costes, incluido el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) que supone el 75% de la factura.
El tipo aplicado en ese impuesto varía en función de la comunidad autónoma y del valor escriturado. Así, el gravamen va desde un 0,5% hasta un 1,5% sobre el importe del préstamo hipotecario. Para una hipoteca media de 150.000 euros, los gastos de constitución rondan los 3.000 euros y, de ellos, unos 2.000 euros corresponden al AJD.
Después de esa sentencia, la mayoría de los bancos del país -incluidos los cuatro grandes: Santander, BBVA, CaixaBank y Bankia- modificaron el reparto de los gastos de formalización de una hipoteca de un consumidor particular y empezaron a asumir parte de los mismos.
CONFUSIÓN EN LOS JUZGADOS PROVINCIALES
Sin embargo, el interrogante surgió en cuanto a quien ha de pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), puesto que, aunque el dictámen del TS fue seguido por numerosos juzgados provinciales, la variedad de aplicación del mismo -desde la adjudicación de todos los gastos y el impuesto a la entidad, hasta la división de costes- ha provocado cierta confusión, hasta que finalmente el TS se ha pronunciado al respecto.
Estas divergencias tenían su causa en la oscuridad normativa que regula el impuesto y que no establecía con claridad quien ha de asumir tal gasto, sufriendo así infinidad de interpretaciones al respecto y creando una gran inseguridad respecto del cliente ante una posible reclamación a su entidad bancaria.
Como decimos, han sido muchas las sentencias contradictorias emitidas por los distintos Juzgados y Audiencias Provinciales de nuestro país, por lo que el debate es claro y, casi con total seguridad, no se cerrará con esta Sentencia del Tribunal Supremo.
Si bien, aunque aún no sido publicada dicha Sentencia, la nota de prensa emitida por el Alto Tribunal ya adelanta que con ella se ha creado una nueva línea jurisprudencial que zanjará la polémica, por el momento, ATRIBUYENDO EL GASTO DEL IMPUESTO AL CLIENTE Y NO AL BANCO, coincidiendo así con lo que venía estableciendo la jurisprudencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo. Igualmente, se pronuncia sobre los gastos notariales estableciendo que el pago de la matriz corresponde por mitad a prestamista y prestatario y las copias a quien las solicite. Respecto al resto de los costes -pago de gestoría, registro y notaría-, los jueces se remiten a su sentencia de diciembre de 2015, que dictaminaba que deben repartirse entre banco y cliente.
Con esta sentencia queda, de momento, cerrada la discrepancia existente en cuanto al pago del impuesto marcando un nuevo camino a seguir por los Juzgados y las Audiencias Provinciales otorgando así un poco más de seguridad jurídica al consumidor que, hasta ahora, no sabía qué iba a decidir el juzgado.
LA OCU ANÍMA A RECLAMAR
A pesar de este varapalo, pues el impuesto constituye uno de los gastos más gruesos a la hora de constituir una hipoteca, organizaciones de consumidores y usuarios como Ocu y Facua, animan a los clientes a seguir reclamando a las entidades bancarias el resto de gastos que se asumieron de manera indebida y confiando en que la última palabra de este asunto la tenga, como ya pasara con las cláusulas suelo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, quien finalmente marcará la línea jurisprudencial a seguir.
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No obstante, habrá que esperar a que esta Sentencia sea publicada para comprender los motivos que han llevado al Alto Tribunal a atribuir este gasto al cliente, pero hasta que eso ocurra, este impuesto queda fuera de las reclamaciones de gastos de constitución de hipoteca.
Para asegurarse de los gastos que asumió en la constitución de hipoteca, lo mejor es contactar con los mejores profesionales que le asesoren en su caso concreto. En Aselec estaremos encantados de ayudarle.
Estefanía Belchí Poveda
Abogada
Dpto. Jurídico
Aselec, Asesoría y Abogados
