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¿QUE ES LA RETENCIÓN DE GARANTIA DE OBRA NUEVA? ¿A QUIÉN AFECTA?
Las retenciones de obra se aplican como una garantía a favor de la promotora para cubrir posibles contingencias futuras. Pero antes de entrar a hablar de ellas, para entender la aplicación de las retenciones de obra nueva, es necesario conocer cuáles son las responsabilidades del constructor.
LAS RESPONSABILIDADES DEL CONSTRUCTOR
Según el Artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, las responsabilidades del constructor dependerán del tipo de daño, distinguiendo entre las siguientes situaciones:
- Responsabilidad de 10 años frente a vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y, que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Responsabilidad de 3 años por daños de elementos constructivos o instalaciones que no cumplan los requisitos de habitabilidad.
- Responsabilidad de 1 año por vicios o defectos de terminación o acabado de la obra.
Según el Artículo 18 de la misma Ley, todas ellas con un plazo de prescripción de dos años.
LAS RETENCIONES DE OBRA NUEVA
Una vez definidas estas responsabilidades, podemos preguntarnos: ¿Cómo funcionan las retenciones de obra nueva?
Como hemos dicho, las retenciones de obra se aplican como una garantía a favor de la promotora para cubrir posibles contingencias futuras. En lugar de contratar un seguro, se resta una cantidad a pagar al constructor, habitualmente el 5%, de forma que, en caso de que al final de la obra surgieran defectos o vicios de construcción, la promotora podría descontar los costes de reparación, de las retenciones aplicadas a los constructores.
Dicha retención de obra está regulada por el Artículo 19.1, donde además se indica que, sólo serán cubiertos por la garantía, los defectos de terminación o acabado de obra, el resto de daños cuya responsabilidad ha de mantenerse durante un plazo de 3 o 10 años, deberán garantizarse con un seguro de daños materiales o seguro de caución que garantice durante el plazo establecido, el resarcimiento de los daños producidos.
En cuanto a los importes mínimos del capital asegurado serán, el 5%, 30% o 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales y, dependiendo del plazo de responsabilidad. A mayor plazo, mayor porcentaje.
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¿CÓMO SE FACTURAN LAS RETENCIONES?
Si la obra está entregada, las retenciones se restan sobre el importe total factura, habiendo aplicado el IVA a la Base Imponible previa.
Si la obra está en curso, las retenciones se restan de la Base Imponible por lo que a la retención que tendrán que devolver posteriormente al constructor se le aplicará IVA.
No obstante hay que tener en cuenta que se aplicará Inversión de Sujeto Pasivo cuando cumpla las condiciones del Artículo 84.Uno.2ºf:
“Artículo 84. Sujetos pasivos.
Uno. Serán sujetos pasivos del Impuesto:
f) Cuando se trate de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones. Lo establecido en el párrafo anterior será también de aplicación cuando los destinatarios de las operaciones sean a su vez el contratista principal u otros subcontratistas en las condiciones señaladas.”
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¿CUÁNDO SE DEVUELVE EL IMPORTE RETENIDO?
En caso de que, finalmente, no existieran tales defectos, la promotora tendría un plazo máximo de un año después de entregar la obra, para devolver las retenciones a la constructora.
En caso de que la retención se haya aplicado sobre el total a pagar después de impuestos, el promotor devolverá este dinero, al que no se le cargará IVA, puesto que, de hacerlo así, se estaría pagando IVA dos veces por la misma base imponible.
No obstante, en caso de que se haya retenido el 5% en pagos anticipados al pago final de la factura, esa retención se habrá aplicado sobre la Base Imponible y no sobre el Total Factura por lo que, pasado el año, habrá que hacer una liquidación definitiva, pagando el IVA correspondiente.
Si necesita asesoramiento acerca de cuándo y cómo debe aplicar esta retención por garantía de obra nueva o cuándo tiene derecho a cobrarla, confíe en el equipo de asesores fiscales de ASELEC. Contacte con nosotros.
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Marina Carreño
Economista
Dpto. Fiscal-Contable
ASELEC, asesoría y abogados.
