Comprobación de valores en la transmisión de inmuebles 

Desde el 1 de enero de 2022, a la hora de tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, (ISD) el valor mínimo de los inmuebles, como base imponible del impuesto, es el valor de referencia (valor asignado por el catastro a estos efectos) o bien al asignado por el interesado, si es superior. 

Pero no todos los inmuebles tienen todavía asignado un valor de referencia.

Así pues, deberemos atender como valor mínimo a la normativa de cada comunidad autónoma (en Murcia PMM) a efectos de valor mínimo comprobado por la administración o bien al valor asignado por el interesado, si es superior.

Si no tienes claro a qué nos referimos cuando hablamos del valor de referencia de un inmueble, te recomendamos la lectura de este artículo:

Qué es el valor de referencia de los inmuebles

Tal y como hemos señalado, desde el 1 de enero de 2022, en virtud de la Ley de lucha contra el fraude fiscal, la base imponible en el caso de inmuebles estará constituida por el valor de referencia.

Dicho valor de referencia excluye la posibilidad de una comprobación de valores por parte de la Administración, salvo en el caso de inexistencia del mismo.

Valoración de bienes inmuebles con valor de referencia.

Tanto en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados como en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (en adelante Ley contra el fraude fiscal), y con efectos desde el 1 de enero de 2022, ha modificado la base imponible del impuesto sustituyendo el valor real por valor, concepto que se equipara al valor de mercado, precisando que en el caso de bienes inmuebles la base imponible será el valor de referencia previsto en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. 

No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible.

Para el caso en que no se disponga, o no sea posible certificar dicho valor de referencia, se establece la regla alternativa para la determinación de la base imponible: valor declarado por los interesados o valor de mercado.

En consecuencia, el valor de referencia actúa como valor mínimo. 

¿Dónde y cómo puedo conocer el valor de referencia de mi inmueble a una determinada fecha?

El valor de referencia se revisa anualmente, partiendo del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas, teniendo como límite el valor de mercado.

Con el fin de que el valor de referencia de los inmuebles no supere el valor de mercado, se fija un factor de minoración del 0,9 tanto para inmuebles urbanos como rústicos (Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, por la que se aprueba el factor de minoración aplicable para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles).

Los valores de referencia individualizados están disponibles en la Sede Electrónica del Catastro en 2022, una vez tramitado el procedimiento para su determinación, de acuerdo con lo previsto en la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

En dicha Sede, los titulares catastrales también podrán conocer los elementos que se han aplicado en la determinación individualizada del valor de referencia de sus inmuebles.

Así mismo, a partir de 2022, los valores de referencia son facilitados a través de la Línea Directa del Catastro (teléfonos de atención telefónica 91 387 45 50 y 902 37 36 35) y en las Gerencias del Catastro, a las que se podrá acudir previa petición de cita en los señalados teléfonos.

Valoración de bienes inmuebles sin valor de referencia

En los casos en que el Catastro todavía no haya asignado un valor de referencia a un determinado bien, la base imponible, en ambos impuestos, estará constituida por el valor de mercado. 

En relación con los inmuebles, cuya tributación se analiza en este artículo, el coste de dicha transmisión varía en función de la Comunidad Autónoma en la que radique el bien inmueble (para transmisiones onerosas y lucrativas inter vivos) o en la que resida el causahabiente (para transmisiones mortis causa).

No sólo los tipos que gravan dichas transmisiones son distintos (Véase Tipos de gravamen de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del ITP y AJD en las distintas Comunidades Autónomas y Tipos de gravamen de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP y AJD en las distintas Comunidades Autónomas), o las reducciones referidas a inmuebles en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Véase Reducciones referidas a inmuebles en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en las distintas Comunidades Autónomas), sino también las valoraciones a efectos de impuesto dadas por las distintas Administraciones Tributarias Autonómicas.

Al tratarse de tributos cedidos a las Comunidades Autónomas, la normativa aplicable en relación con la valoración es autonómica. El importe a pagar por la transmisión va a depender, por lo tanto, de los distintos tipos impositivos aplicables en cada comunidad autónoma, así como de los valores que le sean atribuidos por la administración tributaria autonómica. En cada una de ellas los métodos de comprobación son diferentes. 

El artículo 57 de la Ley General Tributaria da a la Administración Tributaria la posibilidad de comprobar el valor de los bienes por distintos medios y las distintas Comunidades Autónomas han utilizado diferentes medios de comprobación, que resumimos en el cuadro que insertamos a continuación.

En resumen, estos medios de comprobación únicamente serán aplicables en dos situaciones:

1. Hechos imponibles devengados con anterioridad a 1 de enero de 2022.
2. Hechos imponibles que se devenguen a partir del 1 de enero de 2022 y siempre que se transmitan bienes inmuebles que carezcan de valor de referencia.

Comprobación de valores en el caso de transmisión de inmuebles en las distintas Comunidades Autónomas

Comunidad Autónoma	Método de comprobación	Normativa
Andalucía	Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Se publican anualmente los coeficientes a aplicar al valor catastral de los bienes inmuebles para obtener el valor mínimo a incluir en la autoliquidación.Precios medios de mercado (bienes rústicos).Enlace a la página de la Agencia Tributaria de Andalucía.	Orden de 18 de julio de 2016 (bienes urbanos).Orden de 25 de mayo de 2015 (bienes rústicos).
Aragón	Valor mínimo informativo.Valoración por coeficientes multiplicadores del valor catastral.Valoración por precios medios de mercado.Dictamen de peritos.Enlace a la página de la Administración Tributaria de Aragón.	Resolución de 21 de diciembre de 2021.Resolución de 19 de abril de 2021.Resolución de 3 de febrero de 2021.Orden HAP/1284/2019, de 9 de septiembre.
Asturias	Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Se publican anualmente los coeficientes a aplicar al valor catastral de los bienes inmuebles urbanos para obtener el valor mínimo a incluir en la autoliquidación.Enlace a la página de los Servicios Tributarios del Principado de Asturias.	Decreto 121/2013, de 27 de diciembre.Resolución de 21 de diciembre de 2017.
Illes Balears	Dictamen de peritos. No obstante, a petición del interesado, la Agencia Tributaria de Baleares informa sobre el valor de los bienes inmuebles, que vayan a ser objeto de adquisición o de transmisión. Dicha información no impide la posterior comprobación administrativa, pero, cuando el contribuyente haya seguido los criterios manifestados por la Administración tributaria autonómica, no incurre en ningún tipo de responsabilidad.Enlace a la página de la Agencia Tributaria de Les Illes Balears para calcular el valor de referencia.	Instrucción 1/2020, de 14 de octubre.
Canarias	Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Se publican anualmente los coeficientes a aplicar al valor catastral de los bienes inmuebles urbanos para obtener el valor mínimo a incluir en la autoliquidación (bienes urbanos).Precios medios de mercado (bienes rústicos).Enlace a la página de la Agencia Tributaria Canaria.	Orden de 29 de octubre de 2019 (bienes urbanos)Orden de 19 de noviembre de 2019 (bienes rústicos)
Cantabria	Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.Los obligados tributarios pueden solicitar de la Administración Tributaria de Cantabria que establezca con carácter previo y vinculante la valoración a efectos fiscales, con una vigencia de doce meses.Enlace a la página de la Oficina Virtual del Gobierno de Cantabria para solicitar valoración previa y para obtener la valoración on-line.	Orden HAC/51/2015, de 29 de diciembre.Resolución de 2 enero 2018.
Castilla-La Mancha	Precios medios en el mercado, valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas, precio o valor declarado en otras transmisiones, dictamen de peritos.Enlace a la página de la Consejería de Hacienda y Administraciones Públicas de Castilla-La Mancha.	Orden 25/2020, de 13 de febrero (bienes urbanos).Orden 192/2020, de 14 de diciembre (bienes rústicos).
Castilla y León	Comprobación de valores de precios medios en el mercado.Enlace a la página de Tributos de Castilla y León.	Normas de análisis de muestras de los estudios de valores y método de obtención de los precios medios de mercado aplicables desde 01/01/2021
Cataluña	Dictamen de peritosLos contribuyentes pueden solicitar a la Administración tributaria que determine, con carácter previo y vinculante, la valoración de los inmuebles, con un plazo de vigencia de dieciocho meses.Enlace a la página de la Agencia Tributaria de Cataluña.	Instrucción de comprobación de valores de los bienes inmuebles en los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, y sobre sucesiones y donaciones, para el año 2022.Valores para la comprobación de bienes inmuebles.
Extremadura	Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. El valor real de tales inmuebles se calcula mediante la aplicación de un coeficiente al valor catastral del inmueble correspondiente al ejercicio del devengo del impuesto (bienes urbanos).Precios medios de mercado (bienes rústicos).Enlace a la página del Portal Tributario de la Junta de Extremadura.	Orden de 12 de enero de 2021 (bienes urbanos).Orden de 12 de enero de 2021 (bienes rústicos).
Galicia	Dictamen de peritos.Enlace a la página de la Agencia Tributaria de Galicia.	Orden de 20 de diciembre de 2021.
Madrid	Valor mínimo.Enlace a la página de Tributos de la Comunidad de Madrid.Enlace al servicio de información de valoración de inmuebles de la Comunidad de Madrid.
Murcia	Precios medios en el mercado.Posibilidad de solicitar una valoración previa vinculante durante un plazo de doce meses.Enlace a la página de la Agencia Tributaria de la Región de Murcia.	Orden de 27 de diciembre de 2021.
La Rioja	Precios medios en el mercado.Enlace a la página de Tributos del Gobierno de la Rioja.
Valencia	Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.Enlace a la página de la Agencia Tributaria Valenciana.	Orden 5/2021, de 20 de mayo.

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