¿Estás pensando en vender tu vivienda habitual pero te preocupa el coste fiscal que supone? ¿Te gustaría saber cómo evitar tributar por la ganancia obtenida? Sigue leyendo.

Puede que estés pensando en cambiar de vivienda habitual pero, entre otras cuestiones, te preocupe el coste fiscal que la operación puede suponer al desconocer cómo tributaría la ganancia de patrimonio obtenida en la venta. 

A continuación te explicamos cómo puedes disfrutar de la exención en la tributación de la ganancia patrimonial obtenida en la venta, si el importe percibido lo reinviertes en la adquisición de una nueva vivienda habitual. 

Concepto de vivienda habitual en IRPF (Renta)

Antes de explicar en que consiste el beneficio fiscal indicado anteriormente, vamos a indicar qué se entiende por vivienda habitual a efectos del Impuesto sobre de la Renta de las Personas Físicas.

La normativa de IRPF sólo exige que la residencia habitual sea una edificación, considerando como tal, ademas de la propia vivienda, las plazas de garaje, jardines, piscinas, instalaciones deportivas o cualquier otro anexo que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se hayan adquirido conjuntamente con la misma.

En cuanto al ambito temporal, para que una vivienda sea considerada como habitual, se deben dar dos requisitos:

1. La vivienda debe ser ocupada de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo de 12 meses desde la fecha de adquisición (en caso de compra) o desde la fecha de finalización de las obras (en caso de construcción).

Hay ciertas ciscunstancias que pueden justificar el incumplimiento del plazo sin que la vivienda pierda la condición de vivienda habitual, por ejemplo, el fallecimiento del contribuyente, una separación matrimonial, un traslado laboral o cualquier otra similar que quede suficientemente acreditada.

2. Que constituya la residencia del contribuyente durante, al menos, un plazo continuado de 3 años.

Al igual que ocurre con el requisito anterior, existen determinadas circunstancias por las que el contribuyente puede incumplir el plazo indicado sin que la vivienda pierda el carácter de habitual, siempre que quede lo suficientemente acreditado.

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Reinversión de vivienda habitual: requisitos

La exención por reinversión en vivienda habitual se recoge en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siendo objeto de desarrollo reglamentario en el artículo 41 Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), que la configura de la siguiente forma:

“Artículo 38.1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.”

“Artículo 41. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:

• Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
• Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.”

El coste de las obras de rehabilitación, así como el detalle y la fecha de finalización de las mismas, deberá poderse acreditar por cualquier medio de prueba válido en derecho, cuya valoración corresponderá a los órganos de Gestión e Inspección de la Administración Tributaria, por ejemplo, detalle del proyecto de ejecución de las obras, copia de la licencia municipal del Ayuntamiento correspondiente, presupuesto de ejecución de las obras, copia de facturas y medios de pago…

El requisito de la calificación como habitual, para aplicar la exención por reinversión, ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, se estará a lo indicado en el apartado anterior. 

Aplicación del beneficio fiscal: ejemplo práctico.

Describimos el siguiente supuesto para explicar mediante un ejemplo el beneficio fiscal que se obtendría si el importe obtenido por la transmisión de una vivienda habitual se reinvierte en la adquisición de otra vivienda habitual.

“Un contribuyente adquirió su primera vivienda habitual el 15-01-2013 por un importe de 150.000,00 euros que financió mediante hipoteca bancaria por importe de 120.000,00 euros. Los gastos asociados a la compra ascendieron a 16.500,00 euros (impuestos indirectos, honorarios de notaría, honorarios de registro…).

El 30-09-2019 procedió a la venta de dicha vivienda por importe de 200.000,00 euros, abonando gastos de plusvalía por una cuantía de 2.000,00 euros y cancelando el préstamo pendiente a esa fecha por importe de 85.000,00 euros, con el objetivo de adquirir una nueva vivienda habitual. 

Antes de finalizar el año 2019, tiene intención de adquirir una nueva vivienda habitual por importe de 250.000,00 euros constituyendo para ello una hipoteca por importe de 100.000,00 euros.”

Primero calculamos el importe de la GANANCIA DE PATRIMONIO obtenida en la transmisión, determinando para ello, precio de venta y precio de compra.

• Fecha de venta: 30-09-2019.
• Precio de venta: 198.000,00 euros (200.000,00 – 2.000,00)

• Fecha de compra: 15-01-2013.
• Precio de compra: 166.500,00 euros (150.000,00 + 16.500,00)
• Importe de la GANANCIA PATRIMONIAL: 31.500,00 euros (diferencia entre el precio de venta y el precio de compra).

Para que esta ganancia esté exenta de tributación, el importe obtenido por la transmisión debe ser reinvertido (total o parcialmente) en la compra de la nueva vivienda.

• Importe obtenido por la transmisión a efectos de la reinversión: 113.000,00 euros (precio de venta 198.000,00 – el importe préstamo pendiente a la fecha de la transmisión 85.000,00).

Por tanto, para que los 31.500,00 euros obtenidos por la venta estén exentos de tributación, el contribuyente debe destinar los 113.000,00 euros a la compra de la nueva vivienda habitual. 

En nuestro ejemplo, de los 250.000,00 del precio de la nueva vivienda, sólo financia mediante préstamo hipotecario la cantidad de 100.000,00 euros, por lo que, el resto, 150.000,00 se abonan con el importe obtenido en la venta.

Si el importe reinvertido se realiza por una cantidad inferior al 100% del importe obtenido con la transmisión, es decir, se realiza parcialmente, la exención se aplicará a la ganancia tambien de forma parcial, en el mismo porcentaje que el importe reinvertido suponga sobre el total.

Añadir ademas que se deben cumplir el resto de requisitos formales, es decir, que la vivienda transmitida constituyera la residencia habitual del contribuyente y que la futura vivienda tambien adquiera el carácter de habitual.

Le recomendamos la importancia de confiar en profesionales de la fiscalidad para realizar operaciones de este tipo, así se asegurará una correcta tributación de las operaciones realizadas, para evitar inspecciones o sanciones,  y maximizará su ahorro fiscal. 

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Marga Velasco.

Economista Fiscalista en ASELEC Consultores