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Cuánto se paga en la renta por alquilar una vivienda y qué gastos son fiscalmente deducibles. Las asesoras fiscales de Aselec Consultores, responden a una de las dudas más frecuentes sobre la Campaña de la declaración de la Renta.
Si quieres resolver más dudas, te recomendamos la lectura de nuestra Guía rápida sobre la declaración de la Renta
Es posible que tengas una vivienda alquilada y desconozcas cómo debes incluir esos ingresos percibidos por el arrendamiento en tu Declaración de la Renta y que tampoco conozcas con certeza qué gastos son fiscalmente deducibles.
Estás leyendo el articulo perfecto para solucionar tus dudas, porque hoy en nuestro blog, te explicamos cómo se deben declarar en el IRPF estos rendimientos procedentes del arrendamiento o alquiler de una vivienda.
Qué son los rendimientos del capital inmobiliario.
El artículo 22 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas define los rendimientos íntegros del capital inmobiliario:
“Artículo 22 Rendimientos íntegros del capital inmobiliario
1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.“
Por tanto, los rendimientos que se ocasionan con motivo del arrendamiento de una vivienda se califican como rendimientos del capital inmobiliario.
La única excepción es que el arrendamiento de los bienes inmuebles se realice como actividad económica, entendiendo como actividad económica cuando para la ordenación de la misma se utilice como mínimo, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
En este último caso, los rendimientos no tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario sino de actividades económicas.
Es conveniente aclarar también que, en el caso de los subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador se consideran rendimientos del capital mobiliario (no inmobiliario), sí teniendo la consideración de rendimiento inmobiliario la participación del propietario en el precio del subarriendo.
Cómo calcular los ingresos íntegros por alquilar una vivienda.
Se computa como rendimiento íntegro del capital inmobiliario el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el arrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble como muebles y enseres, sin que sea necesario diferenciar dentro del importe total, el porcentaje correspondiente a la vivienda y a los muebles.
Formaría parte de la contraprestación la propia renta generada por el arrendamiento y todas las cantidades asimiladas a la misma que el arrendatario esté obligado a pagar, como por ejemplo, gastos de comunidad, agua, luz, repercusión del IBI, etc.
En el supuesto de subarrendamiento, el propietario del inmueble computará como ingresos del capital inmobiliario las cantidades percibidas en concepto de participación en el precio de tales operaciones, excluido igualmente, en su caso, el Impuesto sobre el Valor Añadido.
Cabe indicar que el criterio de imputación de este tipo de rendimientos es el criterio de devengo, es decir, se deben incluir como ingresos todos los alquileres que se hayan devengados y que sean exigibles por el arrendador, estén cobrados o pendientes de cobro.
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Qué gastos son fiscalmente deducibles en el alquiler de una vivienda.
El artículo 23.1 LIRPF establece dos bloques de gastos que se pueden deducir de los rendimientos del capital inmobiliario,
“Artículo 23 Gastos deducibles y reducciones
1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:
a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:
1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.º
2.º Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador.
3.º Los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.
4.º Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.
b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.”
La normativa no establece una lista cerrada de los gastos considerados como fiscalmente deducibles, si son necesarios para la obtención de ingresos, se podrán deducir del rendimiento obtenido. Como ejemplo, enumera los siguientes:
- Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes o derechos y demás gastos de financiación.
- Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas, y recargos estatales.
- Las cantidades devengadas por terceros, tales como administración, vigilancia, portería o similares.
- Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes derechos o rendimientos.
- Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada.
- Los gastos de conservación y reparación.
- El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
- Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
- Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas reglamentariamente.
No obstante, en ocasiones, se plantean dudas en cuanto a la deducibilidad o no de estos gastos. Por ejemplo, ¿son deducibles los gastos de reformas y compra de electrodomésticos que realiza el arrendador tras la finalización de un arrendamiento?
Según la doctrina reciente, Consulta DGT V0440-19 de 28 Febrero, dado que la normativa de IRPF exige a efectos de deducibilidad una correlación entre los gastos de conservación y reparación y los ingresos derivados del arrendamiento, esos gastos serán deducibles siempre y cuando obtenga rendimientos del capital inmobiliario, pudiendo en su caso, practicarse tal deducción en los cuatro años siguientes.
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¿Y si no la alquilo todo el año?
En caso de que el inmueble se arriende sólo una parte del año, ¿serían deducibles la totalidad de los gastos o sólo la parte proporcional a ese período?
A priori, sólo se podrán deducir los gastos que se hayan ocasionado durante el período en el que la vivienda haya generado rendimientos, salvo que sean gastos que se relacionen directamente con un futuro arrendamiento.
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Marga Velasco
Economista y Asesora Fiscal en Aselec Consultores
